Kapitalertragssteuer auf Ihre Immobilie in Portugal: Wann und was zahlen Sie?

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Ihre portugiesische Immobilie wurde verkauft. Sie haben damit einen schönen Gewinn gemacht. Doch ob man diesen Gewinn komplett für sich behalten kann oder ob man ihn versteuern muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab, die wir in diesem Artikel übersichtlich auflisten.

In Portugal zahlen Sie Kapitalertragssteuer (in Portugal als Mais Valias bekannt), sobald Sie Ihre Immobilie verkauft haben. Sie zahlen diese Steuer auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Es gibt einige Kosten, die verrechnet werden können, um Ihre Kapitalgewinne zu reduzieren, und es gibt Ausnahmen, bei denen überhaupt keine Kapitalgewinne gezahlt werden müssen.

Wenn Sie in Portugal ansässig sind

Wenn Sie in Portugal steuerlich ansässig sind, sind Sie von der Zahlung der Kapitalertragssteuer befreit, wenn Sie die Immobilie vor 1989 besessen haben. Jeder Kauf nach 1989 unterliegt der Kapitalertragssteuer.

Besitzen Sie die Immobilie seit mehr als zwei Jahren? Dann haben Sie Anspruch auf eine Inflationserleichterung. Es gibt eine amtlich registrierte Tabelle, anhand derer Sie die genaue Höhe des Abzugs berechnen können.

Vom Wert des Kapitalertrags werden 50 % Ihrem regulären Einkommen im Jahr des Verkaufs zugeschlagen. Angenommen, Sie haben einen Mehrwert von 20.000 €; Davon sind grundsätzlich 10.000 € steuerpflichtig.

Auf 50 % Ihrer Kapitalerträge zahlen Sie mindestens 14,5 % und höchstens 48 % Steuern (Sätze von 2023). Der höchste Satz gilt für Einkommen über 78.834 € pro Jahr. Nachfolgend finden Sie die Steuertabelle für 2023.

Befreiung durch Reinvestition

Portugal verfügt über ein Reinvestitionssystem, das eine Befreiung oder Ermäßigung der Kapitalertragssteuer beinhaltet.

  • Option 1: Reinvestition in ein neues Haupthaus
    Der Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes in Portugal ist von der Kapitalertragssteuer befreit, wenn der Erlös (abzüglich einer für den Erwerb aufgenommenen Hypothek) in einen anderen Hauptwohnsitz innerhalb der EU reinvestiert wird.

Sie können innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes wieder investieren. In diesem Fall müssen Sie den Betrag, den Sie reinvestieren möchten, in Ihrer Steuererklärung angeben. Es ist auch möglich, Ihr neues Zuhause 24 Monate vor dem Verkauf Ihres Haupthauses zu kaufen.

Es ist wichtig, dass sich das neue Zuhause in der EU (einschließlich natürlich Portugal) oder in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) befindet, das Steuerinformationen mit Portugal austauscht.

Note: Seit dem Brexit ist das Vereinigte Königreich nicht mehr Teil des EWR. Beim Kauf eines neuen Hauptwohnsitzes im Vereinigten Königreich ist Ihr Hauptwohnsitz, den Sie in Portugal verkauft haben, nicht von der Kapitalertragssteuer befreit.

Um beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes völlig von der Zahlung der Kapitalertragssteuer befreit zu sein, ist es außerdem wichtig, dass Sie den gesamten Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes reinvestieren (dazu gehören Immobiliengebühren, Notar- und Registrierungsgebühren sowie andere Nebenkosten). .

Wenn Sie sich entscheiden, Ihr Haupthaus zu verkaufen und ein kleineres/billigeres Haus zu kaufen als das, das Sie verkaufen, können Sie wählen, ob Sie den ungenutzten Restbetrag in eine Lebensversicherung investieren und von der Befreiung profitieren oder einen Kapitalgewinn auf den Wert zahlen möchten wurde nicht reinvestiert und der Rest befindet sich auf Ihrem Bankkonto.

  • Option 2: Reinvestition in einen langfristigen Sparplan/Rente

Auch Gewinne aus dem Verkauf Ihrer Immobilie können steuerfrei sein, wenn Sie im Rentenalter sind und den Erlös in einen Versicherungsvertrag oder eine Rente reinvestieren. Es ist wichtig, dass Sie (oder Ihr Ehepartner/Partner) im Ruhestand oder über 65 Jahre alt sind.

Der Verkaufserlös sollte innerhalb von sechs Monaten in einen Pensionsfonds, eine staatliche Rentenversicherung oder einen Versicherungsvertrag investiert werden. Bei einer Reinvestition in eine Rente müssen Sie eine jährliche Auszahlung von maximal 7,5 % des Wertes der Mittel erhalten (sprechen Sie mit Ihrem Buchhalter/Rechtsanwalt). um zu bestätigen, dass Sie qualifiziert sind).

Lebensversicherungspolicen, bei denen Sie im Rahmen einer steuereffizienten Struktur ein breites Spektrum an Anlagevermögen halten können, haben Anspruch auf diese Erleichterung.

Wenn Sie keinen Anspruch auf die Steuerbefreiung für Kapitalerträge haben, können Sie die folgenden Optionen prüfen, um Ihre Haftung für Kapitalerträge zu reduzieren.

Update: Neue Kapitalertragsregeln für Gebietsfremde ab 1. Januar 2023

Ab dem 1.1.2023 gelten neue Regeln für Nichtansässige und die anwendbare Kapitalertragssteuer beim Verkauf ihrer Immobilie in Portugal.

Bis zum 1. Januar 2023 wurden für Gebietsfremde und Gebietsansässige unterschiedliche Gebühren erhoben. Während Gebietsansässige auf 50 % ihrer Gewinne einen progressiven Einkommensteuersatz zahlten, zahlten Gebietsfremde eine Pauschalgebühr von 28 % auf die Gesamtsumme ihrer Gewinne.

Nach diesen Regeln zahlten Gebietsfremde mehr Kapitalertragssteuer als Gebietsansässige, was in den letzten Jahren zu verschiedenen Gerichtsverfahren geführt hat.

Bei so vielen Gerichtsverfahren hat sich die Situation weiterentwickelt und sowohl das portugiesische Verfassungsgericht als auch der Europäische Gerichtshof haben bestätigt, dass diese unterschiedliche Behandlung nach EU-Recht diskriminierend ist.

Obwohl verschiedene Fälle und Entscheidungen des Gerichts bereits aus dem Jahr 2021 stammen, wurde die Gesetzgebung in Portugal bzw. die Berechnung der Kapitalertragssteuer durch die portugiesischen Steuerbehörden nicht geändert. Bisher….

Das portugiesische Gesetz muss noch geändert werden, die portugiesische Steuerbehörde teilte jedoch mit, dass sie Gebietsansässige und Gebietsfremde bereits bei allen Kapitalgewinnen aus Immobilienverkäufen ab dem 31. Dezember 2022 gleich behandeln wird.

Das bedeutet, dass Gebietsfremde ab dem 01.01.2023 genau wie Gebietsansässige über 50 % ihres Immobiliengewinns denselben progressiven Steuersatz (auch IRS-Steuer genannt) zahlen. Diese Entscheidung steht im Einklang mit der EU-Gesetzgebung.

Welche Steuersätze gelten nach den neuen Kapitalertragsregeln?

Ab dem 1.1.2023 werden sowohl für in Portugal ansässige als auch für nicht in Portugal ansässige Personen 50 % ihres Immobiliengewinns zu ihrem weltweiten Einkommen aus dem Jahr des Verkaufs hinzugerechnet. Die Summe ihres weltweiten Einkommens + 50 % ihrer Kapitalgewinne bestimmt, welcher Steuersatz anzuwenden ist. Siehe die Steuertabelle oben.

Ein Beispiel unter den neuen Regeln:

Ein alleinstehender Nichtansässiger verkauft seine Immobilie in Portugal im Jahr 2023 und erzielt einen Kapitalgewinn von 100.000 €. Im selben Jahr hatte er ein Einkommen aus dem Ausland von 90.000 €.
Das Gesamteinkommen für dieses Jahr beträgt: 90.000 € + 50.000 € (das ist die Hälfte der Kapitalgewinne) = 140.000 €

Auf den Kapitalgewinn gilt ein Steuersatz von 48 % (da 140.000 € höher sind als der Höchstsatz von 78.834 € Jahreseinkommen). Das bedeutet, dass der nichtansässige Verkäufer nach den neuen Regeln Kapitalgewinne in Höhe von 24.000 € zahlt (das entspricht einer Steuer von 48 % auf 50.000 €, was 50 % der gesamten Kapitalgewinne entspricht).
Nach den alten Regeln hätte er einen Pauschalsatz von 28 % auf den Gesamtgewinn von 100.000 € gezahlt, was einem Steueraufwand von insgesamt 28.000 € entspräche, wenn die alten Regeln weiterhin anwendbar wären.

Verrechnungskosten

Sowohl in Portugal ansässige als auch nicht in Portugal ansässige Personen können ihre Kapitalertragssteuer durch Kostenverrechnung senken. Die anfallenden Kosten lassen sich in zwei Kategorien einteilen: Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf der Immobilie; und Kosten im Zusammenhang mit Arbeiten oder Verbesserungen an der Immobilie.

Zur ersten Kategorie zählen die beim Kauf gezahlte Übertragungssteuer, die anfallenden Notarkosten und die Maklergebühren beim Verkauf. Bitte beachten Sie: Ihr Makler muss in der Notarurkunde (Escritura auf Portugiesisch) erwähnt werden, damit diese Kosten abgezogen werden können. Sie können für diese Kosten Rechnungen einreichen, um eine Ermäßigung Ihrer Kapitalertragssteuer zu erhalten.

Kosten für Verbesserungen und Renovierungen an der Immobilie können Sie absetzen, wenn Sie über diese Kosten eine Rechnung mit Angabe Ihrer Steuernummer vorlegen können. Diese Rechnungen dürfen außerdem nicht älter als 12 Jahre ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags sein.

FAQ zu Kapitalgewinnen

  • Wann fällt die Kapitalertragssteuer an? Die Kapitalertragssteuer (in Portugal „Imposto sobre Mais-Valias“ genannt) fällt beim Verkauf einer portugiesischen Immobilie an, die nach 1988 gekauft wurde. Wenn Sie die Immobilie vor dem 1. Januar 1989 erworben haben, unterliegt sie keiner Kapitalertragssteuer.
  • Zahle ich Kapitalgewinne über den Wert der Möbel, die ich zusammen mit meiner Immobilie verkaufe? Wenn Sie Ihre Immobilie in Portugal mit Möbeln verkaufen, können Sie den Möbeln einen realistischen Wert zuordnen. Dieser Wert für Möbel wird bei der Betrachtung des Verkaufspreises, der für die Berechnung des Veräußerungsgewinns herangezogen wird, nicht berücksichtigt. Der Gewinn wird zwischen dem neuen Verkaufspreis, ausschließlich des Möbelwerts, und dem ursprünglichen Kaufpreis, ebenfalls ausschließlich des Möbelwerts, berechnet.
  • Die Steuerbefreiung für die Wiederanlage gilt nicht für mich, aber wie kann ich meine Haftung für Kapitalerträge verringern? Beim Verkauf einer Immobilie in Portugal können Sie Ihren Kapitalgewinn verringern, indem Sie einen Teil des Verkaufspreises den Möbeln zuordnen, die Sie zusammen mit dem Haus verkaufen (falls Sie Möbel zusammen mit dem Haus verkaufen). Sie können auch verschiedene Kosten verrechnen, um den Wert des Kapitalgewinns zu verringern, beispielsweise Kosten, die für die Investition in die Immobilie in den 12 Jahren vor dem Verkauf angefallen sind. Aber auch die Grunderwerbsteuer und die Anwaltskosten ab dem Zeitpunkt des Hauskaufs sind abzugsfähige Kosten. Auch die Maklergebühren beim Verkauf der Immobilie sind abzugsfähig. Für alle Kosten, die Sie verrechnen möchten, ist eine offizielle Rechnung erforderlich. Die Rechnungen müssen den Namen, die NIF und die Adresse sowohl von Ihnen als auch von der Partei/dem Lieferanten enthalten, an die Sie bezahlt haben.
  • Gilt die Reinvestitionsregel für Nichtansässige? Nein, die Reinvestitionsregel gilt nur, wenn Sie in Portugal ansässig sind und Ihr Hauptwohnsitz verkaufen.
  • Wird bei der Berechnung der Kapitalerträge ein Inflationsabzug berücksichtigt? Ja, wenn Sie die Immobilie zwei Jahre lang besitzen, haben Sie Anspruch auf Inflationserleichterung.

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