Die IMT, oder vollständig „Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis“, ist eine Grunderwerbsteuer, die beim Kauf einer Immobilie in Portugal gezahlt werden muss. Die Zahlung liegt in der Verantwortung des Käufers und erfolgt in Portugal vor der Eigentumsübertragung. Tatsächlich wird der Notar vor der Eigentumsübertragung einen Zahlungsnachweis verlangen.
WIE WIRD DER IMT BERECHNET?
Um den portugiesischen IMT zu berechnen, müssen Sie Folgendes wissen:
1) der Kaufpreis (ohne Lagerwert)
2) die eingetragene Nutzung der Immobilie
3) ob Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz erwerben und
4) wenn sich die Immobilie auf dem portugiesischen Festland oder in der Region der Azoren oder Madeira-Inseln befindet, da für diese beiden letzten Regionen eine andere Tabelle gilt.
Welche Immobilienarten werden bei der IMT-Berechnung unterschieden?
Um die Art der Immobilie zu bestimmen, ist es wichtig, die Dokumentation der Immobilie einzusehen oder den Immobilienmakler danach zu fragen.
Dabei werden folgende Unterscheidungen getroffen:
- Städtisches Wohneigentum; Dies sind alles Gebäude mit der Zweckbestimmung „Wohnraum“ oder auf Portugiesisch „Habitação“ genannt. Dies ist in der Nutzungslizenz einer Immobilie und/oder in der Katastereintragung angegeben. Für diese Eigenschaften wird die IMT gemäß der IMT-Tabelle unten berechnet.
- Landwirtschaftliches Eigentum; Für diese Art von Immobilien wird die nachstehende Tabelle nicht zur Berechnung der IMT verwendet, sondern es wird ein fester Satz von 5 % angewendet. In Portugal werden landwirtschaftliche Flächen als „rustica“ klassifiziert. Beim Kauf einer Immobilie kann es auch vorkommen, dass das zur Immobilie gehörende Grundstück in zwei Katasterartikel aufgeteilt wird, von denen einer bebaut und der andere landwirtschaftlich genutzt wird. Der Gesamtkaufpreis wird dann wertmäßig auf die beiden Artikel aufgeteilt und es werden zwei Berechnungen durchgeführt, um den gesamten IMT zu berechnen, der für beide Artikel zu zahlen ist.
- Sonstige städtische Immobilien; Beispielsweise gilt für Gewerbeimmobilien, Baugrundstücke oder Immobilien mit touristischer Lizenz (meist Häuser in Resorts) ein Pauschalsatz von 6,5 % für IMT. Dabei spielt es keine Rolle, wie hoch der Kaufpreis ist. Da die Eintragung bzw. Art der Immobilie unter „sonstige städtische Immobilien“ fällt, gilt der Pauschalsatz von 6,5 %.
Es ist auch wichtig festzustellen, ob Sie auf dem portugiesischen Festland oder auf den Inseln Madeira oder Azoren einkaufen, da die Inseln über eine eigene Tabelle zur IMT-Berechnung verfügen.
Das Bild unten zeigt die Tabellen zur Berechnung des IMT im Jahr 2024 für das portugiesische Festland. Dabei wird zwischen dem Erwerb einer dauerhaften Wohnimmobilie oder dem Erwerb einer Immobilie als Zweitwohnsitz unterschieden. Im ersteren Fall gilt die oberste Tabelle und für den Erwerb einer Zweitwohnung die zweite Tabelle.
Beispiel 1:
Sie kaufen ein Einfamilienhaus auf dem portugiesischen Festland für 300.000 € als Zweitwohnsitz. Das Grundstück verfügt über eine Wohngenehmigung des Rathauses und das Grundstück ist ausschließlich als Stadtgrundstück eingestuft. Die Summe zur Berechnung des IMT beträgt:
300.000 € x 8 % – 11.035,25 € = insgesamt 12.964,75 € zu zahlende IMT (was letztendlich 4 % des Kaufpreises entspricht).
Beispiel 2:
Sie kaufen ein freistehendes Haus auf dem portugiesischen Festland für 300.000 € als Zweitwohnsitz. Die Immobilie verfügt über eine Wohngenehmigung des Rathauses und das Grundstück verfügt über zwei eingetragene Grundstücke, eines städtisch und eines rustikal; Zuerst muss festgestellt werden, wie hoch der Wert des städtischen Teils und wie hoch der Wert des ländlichen Teils ist. Anschließend können Sie die Summe der zu zahlenden IMT berechnen. Stellen Sie sich vor, der rustikale Teil hat einen Wert von 40.000 € und der städtische Teil hat einen Wert von 260.000 €. Die Berechnung für IMT lautet:
260.000 € x 7 % – 8.163,12 € = 10.036,88 € IMT zur Bezahlung des städtischen Teils
und
40.000 € x 5 % (Pauschale für landwirtschaftliche Flächen) = 2.000 € IMT zur Bezahlung des landwirtschaftlichen Teils
insgesamt 12.036,88 € IMT zur Bezahlung dieses Kaufs (das sind 4 % des Kaufpreises)
Hinweis: Wenn Sie eine Immobilie in Portugal inklusive Möbeln/Inventar kaufen, können Sie einen realistischen Wert des Kaufpreises für die Möbel/Inventar beisteuern. Ein Vorteil besteht darin, dass dieser Wert nicht in die Berechnung des IMT einfließt. Der Wert muss jedoch ein realistischer Wert für den von Ihnen gekauften Bestand sein. Außerdem ist es wichtig, dass es sich um einen realistischen Wert handelt, da Sie in der Zukunft, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, Kapitalgewinne aus der Differenz zwischen dem (zukünftigen) Verkaufspreis und dem vorherigen Kaufpreis zahlen. Wenn man Möbeln einen bestimmten Wert zuschreibt, ist der Kaufpreis ohne Möbel der Preis, der zur Berechnung der Kapitalertragszahlung herangezogen wird. Lesen Sie mehr über Kapitalgewinne in diesem Artikel.
